全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一份報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)人現(xiàn)在是美國(guó)房地產(chǎn)遙遙領(lǐng)先的最大外國(guó)買(mǎi)家，無(wú)論以數(shù)量、美元銷(xiāo)售額還是交易價(jià)格衡量都是如此。在截至今年3月底的12個(gè)月里，中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)支出286億美元(主要用于購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè))，同比增加30%，而且是第二大外國(guó)買(mǎi)家群體——加拿大人支出金額的2.5倍多。而加州仍然是中國(guó)人最青睞的安家之地。

 

 

 

 1. 為什么在美國(guó)買(mǎi)房子？

 

a. 美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買(mǎi)了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國(guó)房產(chǎn)實(shí)行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于自己。

 

b. 美國(guó)房子價(jià)格不高，甚至低于中國(guó)

現(xiàn)今，美國(guó)所有房屋的平均中間價(jià)格為16.3萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，有一半的房產(chǎn)低于97.8萬(wàn)人民幣。這個(gè)價(jià)格在中國(guó)很多城市來(lái)講都顯得那樣平易近人。用同樣的價(jià)格，在美國(guó)買(mǎi)到房子可以比中國(guó)大三倍以上?；蛘哒f(shuō)，用買(mǎi)中國(guó)房子三分之一的價(jià)格就可以在美國(guó)同等區(qū)域買(mǎi)房一套大房子。

 

c. 美國(guó)房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障

美國(guó)的房地產(chǎn)法律經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對(duì)完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場(chǎng)。比如美國(guó)的房產(chǎn)信息是公開(kāi)的，購(gòu)房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息。所有的交易信息, 包括實(shí)際價(jià)格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報(bào)，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國(guó)政府會(huì)保護(hù)房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買(mǎi)賣(mài)上方的權(quán)益，比較公平公正公開(kāi)。美國(guó)房產(chǎn)問(wèn)答延伸閱讀：美國(guó)法律如何保障外國(guó)買(mǎi)房人的權(quán)益？

 

d. 美國(guó)房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報(bào)率

以出租和投資美國(guó)房產(chǎn)為目的會(huì)有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報(bào)。

 

e. 美國(guó)有多種房產(chǎn)類(lèi)型，可以依據(jù)投資目的自如選擇

美國(guó)房產(chǎn)類(lèi)型分為1.獨(dú)棟別墅、2.聯(lián)排別墅、3.公寓、4.多戶(hù)住宅。每種房型會(huì)分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學(xué)、養(yǎng)老買(mǎi)房都有比較適合的幾類(lèi)主要的房產(chǎn)類(lèi)型。

 

2. 應(yīng)該買(mǎi)哪種房？

 

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋種類(lèi)很多，最主要的有獨(dú)棟別墅（house），聯(lián)體別墅（town house），公寓（Condo）。對(duì)于投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓最沒(méi)有投資價(jià)值。

 

從過(guò)去30年美國(guó)公寓價(jià)格變化規(guī)律看，公寓建成之后價(jià)值會(huì)逐年遞減，因?yàn)槊绹?guó)的人工支出很貴，舊的公寓需要花費(fèi)大量的金錢(qián)去維護(hù)，所以超過(guò)20年房齡的公寓基本就無(wú)人問(wèn)津了。而獨(dú)棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問(wèn)題，但所在土地是永久產(chǎn)權(quán)的，而土地也在一直升值。

 

另外需要說(shuō)明的是，美國(guó)的土地所有權(quán)分為地下權(quán)（包括地下資源開(kāi)采權(quán)）、地面權(quán)和地上空間權(quán)（包括建筑物的容積率以及在容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過(guò)權(quán)）

 

 

 

3. 購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房？

 

在美國(guó)，大多數(shù)在市場(chǎng)上交易的房子是二手房子，占市場(chǎng)上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對(duì)較少，僅占15%。這與中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的區(qū)別。在加州，大部分優(yōu)良的地段已經(jīng)被老的住宅社區(qū)占據(jù)，所以一般大規(guī)模開(kāi)發(fā)的新建房地段會(huì)稍偏，占地較小，以前多為其他工業(yè)或農(nóng)業(yè)用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎有效，房屋比較智能化，并且普遍內(nèi)裝現(xiàn)代奢華，買(mǎi)房后直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要職業(yè)的經(jīng)紀(jì)人幫助你權(quán)衡比較。

 

4. 我沒(méi)有綠卡，可以在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)嗎？

 

美國(guó)是一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，對(duì)外國(guó)投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開(kāi)，購(gòu)房程序要比其它國(guó)家相對(duì)簡(jiǎn)單明了；任何人都可以購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，只要你擁有中國(guó)護(hù)照，你就可以完成購(gòu)房交易，即使你沒(méi)有美國(guó)簽證，也可以通過(guò)電子郵件完成交易。如果是用現(xiàn)金（或銀行存款）購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購(gòu)買(mǎi)，需要辦理貸款手續(xù)，可以用中國(guó)收入申請(qǐng)美國(guó)貸款。

 

5. 在美國(guó)買(mǎi)房是必需人到美國(guó)才能買(mǎi)嗎？

 

理論上你不必親自到美國(guó)就可以買(mǎi)房，但最好是本人事先來(lái)美國(guó)開(kāi)立好自己的銀行帳戶(hù)，以便用該帳戶(hù)內(nèi)的資金支付購(gòu)房款，即使不來(lái)美國(guó)也可將資金直接打入產(chǎn)權(quán)公司進(jìn)行交接。現(xiàn)在大部分銀行都接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無(wú)論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國(guó)買(mǎi)房的過(guò)程。當(dāng)然，在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。

 

6. 中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房要些什么證件和資料？

 

如果本人親自前往購(gòu)買(mǎi)，只要有護(hù)照就行了。如果是委托他人購(gòu)買(mǎi)，需要給受托人寫(xiě)一份授權(quán)委托書(shū)（Power of Attorney），該授權(quán)委托書(shū)需要公證，另外提供一份護(hù)照復(fù)印件，受托人有了授權(quán)委托書(shū)，可以動(dòng)用在委托人名下的銀行帳戶(hù)中的資金支付購(gòu)房款，代簽買(mǎi)房合同等法律文件和代辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。

 

7. 中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與美國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的有何不同？

 

沒(méi)什么不同，都是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)文件上都會(huì)載明產(chǎn)權(quán)擁有人的姓名，獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和位置，土地占地面積和建筑物的面積等等。

 

8. 在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)和在中國(guó)買(mǎi)房程序上有什么不同？

 

在美國(guó)買(mǎi)房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中的詐欺、違約的機(jī)會(huì)率會(huì)降至最低。雖說(shuō)過(guò)程比較復(fù)雜，但在美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買(mǎi)賣(mài)交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對(duì)於國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作你的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必?fù)?dān)憂了。

 

 

9.我需要付經(jīng)紀(jì)人傭金嗎？

 

在美國(guó)加州，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金都由賣(mài)方支付，購(gòu)房者不須承擔(dān)支付傭金的責(zé)任。

 

10. 我在美國(guó)買(mǎi)房以后可以移民美國(guó)嗎？

 

目前，在美國(guó)買(mǎi)房與辦移民沒(méi)有直接的聯(lián)系。外國(guó)人只需要提供身份證明和合法入境美國(guó)的簽證就可以在美購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，買(mǎi)房可被視為一種投資行為，但不可以?xún)H因此而獲得綠卡。

 

根據(jù)美國(guó)移民法的規(guī)定，獲得美國(guó)投資移民EB-5的條件是：

 

1）在美國(guó)任何地方投資一百萬(wàn)美元，并至少直接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì);或

2）在國(guó)家認(rèn)可的低就業(yè)地區(qū)投資五十萬(wàn)美元，并至少直接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì);或

3）在經(jīng)政府批準(zhǔn)的“區(qū)域中心”投資五十萬(wàn)美元，并直接或間接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)

 

所以在美國(guó)買(mǎi)房屬于商業(yè)行為，綠卡屬于美國(guó)移民局管轄范疇，目前而言，在美國(guó)投資買(mǎi)房暫時(shí)不能直接獲得綠卡。